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Le contrôle des loyers influence votre investissement.

Encadrement des loyers : quel impact sur votre investissement ?

L’encadrement des loyers s’étend et vous craignez que cette contrainte n’ait de fâcheuses conséquences pour votre investissement immobilier. Voilà ce qu’il faut savoir pour s’y adapter.

Le contrôle des loyers influence votre investissement.

L’encadrement des loyers sera applicable à Bordeaux d’ici à la fin du premier semestre.

C‘est officiel : d’ici à juin 2022, l’encadrement des loyers sera applicable à Bordeaux et Montpellier. Après Paris en 2019, Lille, Lomme et Hellemmes en 2020, Lyon, Villeurbanne et dix-huit communes de Seine-Saint-Denis en 2021, ces deux grandes agglomérations ont décidé d’adopter, elles aussi, ce dispositif de contrôle du niveau des loyers. L’objectif dans toutes ces communes : tenter d’enrayer la hausse des valeurs locatives sur leur territoire et de garantir un meilleur accès au logement pour tous. La décision est éminemment politique et ne plaît pas à tout le monde. Surtout pas aux propriétaires bailleurs et à leurs représentants. L’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) y voit une mesure liberticide et inutile (voir Paroles d’expert page suivante), et attaque tous azimuts les décrets qui autorisent les agglomérations à en faire application.

En attendant le verdict du juge administratif, là où l’encadrement est entré en vigueur, le loyer de tout nouveau bail doit respecter les plafonds de référence déterminés par arrêté préfectoral. Si vous avez investi dans l’une de ces villes, vous avez intérêt à bien comprendre le mécanisme pour en limiter les conséquences sur votre placement immobilier.

Dans quelles villes s’applique l’encadrement ?

Pour l’instant, l’encadrement des loyers ne s’impose que dans une vingtaine de villes (voir liste page précédente), qui, comme le proposait la loi Elan du 23 novembre 2018, se sont portées candidates pour expérimenter le dispositif jusqu’en 2023. Marseille et Strasbourg étaient partantes mais ont finalement abandonné l’idée. D’autres, à l’exemple de Grenoble, Grigny et onze communes du Val-de-Marne (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine) tenaient à participer au projet mais ont été recalées en septembre dernier.

En effet, pour imposer l’encadrement des loyers sur son territoire, une agglomération doit demander l’autorisation auprès des services de l’Etat, en démontrant qu’elle remplit les conditions requises. On pensait en rester là, puisque la date de dépôt des dossiers était limitée au 23 novembre 2020. Mais le projet de loi dit 3DS(1), actuellement à l’étude au Parlement, envisage de rouvrir en 2022, pendant un an, la possibilité pour les communes de solliciter l’accord de l’Etat… Un nouveau délai destiné à compenser les obstacles rencontrés par les collectivités locales en raison de la crise sanitaire.

Si le texte aboutit – ce qui devrait être le cas -, la liste des villes appliquant le dispositif s’allongera. Il est probable que les candidates qui ont été retoquées en septembre 2021 tenteront de nouveau leur chance. D’autres pourraient suivre. Difficile de savoir lesquelles exactement, le sujet étant hautement sensible. Une chose est sûre : il ne pourra s’agir que d’une métropole de plus de 50 000 habitants, classée en zone tendue. Moralité : si vous souhaitez investir et rester libre de déterminer le loyer comme bon vous semble, privilégiez les villes qui ne répondent pas aujourd’hui à ce critère (pour savoir si une ville est située en zone tendue, utilisez le site Service-public.fr/simulateur/ calcul/zones-tendues). Vous aurez du choix.

(1) Projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale.

Pour quels contrats de location ?

Dans les villes où il est en vigueur, l’encadrement des loyers s’applique à tout nouveau bail portant sur un logement loué à titre de résidence principale, vide ou meublé, qu’il soit d’une durée de trois ans, un an ou qu’il s’agisse d’un bail mobilité. Il ne s’applique pas aux reconductions tacites (quand le locataire reste dans les lieux et que vous n’avez pas donné congé pour vendre le bien ou l’habiter), mais s’impose aux renouvellements (quand, au terme du bail, un nouveau contrat est établi, ce qui est possible sous certaines conditions). Les baux en cours ne sont pas concernés.

Les résidences secondaires et les meublés touristiques échappent donc à la contrainte… Une exception qui se justifie par le fait que ces locations ne concernent pas le public que le dispositif est censé protégé. Elle constitue cependant une brèche de taille pour tous les investisseurs immobiliers qui souhaitent avoir les coudées franches pour fixer le montant du loyer. Si vous en faites partie, la location type Airbnb est une option à envisager sérieusement, sans perdre de vue, toutefois, que vous rencontrerez d’autres contraintes administratives, non moins pesantes. Ainsi, dans les villes où le nombre de meublés touristiques met en péril l’équilibre du marché locatif, les municipalités exigent une autorisation de changement d’usage avec, souvent, une compensation obligatoire : pour un mètre carré de logement converti en meublé touristique, il faut transformer un mètre carré de surface commerciale en logement. C’est le cas à Bordeaux, Lille, Lyon, Montpellier et Paris, notamment.

Quel plafond retenir ?

Pour connaître les loyers de référence, c’est à vous de faire la démarche et de prendre connaissance de l’arrêté préfectoral ayant fixé les plafonds dans votre ville. Le plus simple est de consulter le site de la mairie ou de la préfecture. Ces institutions ont toutes mis en place des cartes interactives qui permettent en quelques clics de connaître les plafonds à respecter en tenant compte des caractéristiques de votre bien (nombre de pièces principales, époque de construction, location meublée ou non meublée) et de sa situation. A Paris, ont été définis quatorze secteurs géographiques à l’intérieur desquels les loyers sont censés présenter une certaine homogénéité. Il en existe quatre à Lille et autant à Lyon-Villeurbanne. Pour chaque secteur et chaque type de bien, vous obtiendrez trois valeurs : un loyer de référence ou loyer médian ; un loyer de référence majoré (loyer médian + 20 %) ; un loyer de référence minoré (loyer médian – 30 %). Les valeurs sont exprimées en euros par mètre carré et s’entendent hors charges. Le montant à ne pas dépasser est le loyer majoré. Même si votre bien ne présente pas de qualités particulières, vous pouvez le réclamer, sans avoir à vous justifier.

Mais attention : pour que votre logement trouve preneur, il faut que ce loyer reste cohérent avec le marché. Parfois, les loyers de référence majorés sont plus élevés que les loyers de marché. Il faut également tenir compte, en cas de relocation en zone tendue, du montant payé par le précédent locataire. Vous ne pouvez augmenter le loyer entre deux contrats, même si vous êtes toujours en-dessous des maximums autorisés (voir encadré ci-dessous). N’oubliez pas de mentionner dans le bail le loyer de référence et le loyer majoré applicable à votre logement car la loi l’exige. A défaut, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, vous mettre en demeure de le faire sous un mois puis saisir le juge. Ne prenez pas cette obligation à la légère, les locataires sont de plus en plus avertis.

Les plafonds sont-ils vraiment contraignants ?

Les loyers de référence sont déterminés à partir des loyers médians constatés pour telle catégorie de logements et tel secteur géographique par l’observatoire local des loyers agréé (l’Olap pour la région parisienne, l’Observatoire des loyers de la MEL pour Lille, pour ne citer qu’eux). La fiabilité de leurs données ne fait, a priori, pas de doute. Pourtant, leur méthode de travail peut être source, dans certains cas, de distorsion entre plafonds imposés et loyers de marché. Les données sont relevées en observant l’ensemble des baux : les plus récents mais aussi les plus anciens dont les montants, plus faibles, tirent le loyer médian vers le bas. Il existe, de plus, un décalage inévitable dans le temps, entre les loyers qui ont servi de base de calcul et les plafonds imposés par arrêté.

A Lille, dans un contexte de relative stabilité des loyers, les plafonds collent plutôt bien au marché et les bailleurs s’en accommodent. Un studio de 25 mètres carrés dans le centre peut se louer en toute légalité jusqu’à 535 euros mensuels hors charges, ce qui s’accorde parfaitement aux loyers pratiqués. Pour Emmanuel Chambat, président de la Fnaim du Nord, « l’inadaptation du dispositif ne se fait sentir que dans certains cas. Par exemple, pour les grands logements anciens du Vieux-Lille, très prisés. Ils peuvent faire l’objet d’une rénovation équivalente au neuf et pourtant, ils devront être loués à un prix inférieur à celui fixé pour un logement des années 80 nettement moins attractif ». A Paris, «o n constate un décalage des loyers sur les petites surfaces ou sur certains biens exceptionnels dans les quartiers cotés. Même en louant en meublé et en appliquant un complément de loyer, on ne se trouve plus en phase avec le marché et les bailleurs ont dû baisser leur loyer pour rester dans la légalité », analyse Pierre Hautus, directeur de l’UNPI.

Même constat à Lyon où les loyers des petites surfaces auraient dégringolé depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté préfectoral. « Il n’y a guère que pour les deux et les trois-pièces construits avant 1945, parce qu’ils sont grands, que les plafonds imposés peuvent éventuellement correspondre aux valeurs du marché », déplore Sylvain Grataloup, président de l’UNPI 69. Pour Montpellier et Bordeaux, les plafonds ne sont pas encore connus, les arrêtés n’étant pas attendus avant le printemps.

Comment optimiser le dispositif en restant dans les clous ?

Pour optimiser le dispositif, n’hésitez pas à louer au niveau du plafond majoré, qui correspond souvent au bon prix (voir Paroles d’expert ci-contre). Vous pouvez également passer en meublé, vous y gagnerez 1 à 2 euros de plus par mois et par mètre carré car les plafonds en meublé sont plus élevés. Vous avez aussi la possibilité, sous certaines conditions, d’appliquer un complément de loyer. La loi autorise les propriétaires de logements « présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant » à le faire. Elle n’est pas plus précise mais on imagine qu’un tel supplément est admis si, par exemple, le logement dispose d’une grande terrasse, d’une vue exceptionnelle sur un monument historique ou encore d’un joli jardin privatif pour un appartement à Paris ou d’une piscine. Il sera légitime pour une maison individuelle, même mitoyenne, dans un quartier d’immeubles collectifs. La présence d’un emplacement de stationnement ou d’une cave pourra expliquer un complément de loyer si cet élément est rare dans l’immeuble ou le quartier.

La loi n’indique rien, non plus, sur le montant du supplément. C’est donc à vous de le déterminer, librement mais sans en abuser, ce que malheureusement trop de propriétaires auraient tendance à faire dans la capitale. Vous vous exposeriez à des ennuis avec votre locataire qui peut, après l’avoir accepté, contester le complément de loyer dans un délai de trois mois à partir de la signature du bail. Et ce serait à vous de démontrer que votre bien présente des caractéristiques de localisation ou de confort appropriées, par comparaison avec des logements similaires, dans le même secteur géographique. Or, dans la grande majorité des cas, les commissions départementales de conciliation sont favorables au locataire. Si le conflit s’enlise, ce dernier pourra saisir le tribunal. Dans le bail, vous veillerez à spécifier le montant du complément de loyer et à décrire les caractéristiques du logement le justifiant.

Que risque-t-on si on ne respecte pas les plafonds ?

La première conséquence à craindre, si vous ne vous conformez pas aux plafonds imposés, c’est une action en diminution de loyer de la part de votre locataire. La démarche peut être amiable dans un premier temps mais se durcir très vite et déboucher sur une procédure contentieuse. A ce stade, si le juge constate le non-respect du plafonnement, vous risquez d’être condamné, non seulement à réajuster le prix de la location, mais aussi à restituer les loyers indûment perçus. Le locataire bénéficie d’un délai de trois ans à partir de la signature du bail pour réclamer une diminution du loyer devant le juge.

Il peut également saisir le préfet qui peut lui-même vous mettre en demeure d’adapter le contrat de location au dispositif d’encadrement et de procéder à la restitution des loyers trop perçus. Si vous ne réagissez pas à cette mise en demeure, vous êtes passible d’une amende de 5 000 euros (15 000 euros pour une personne morale) prononcée par le préfet.

Ces actions peuvent être engagées à tout moment en cours de bail. A ce jour et depuis 2019, la DRIHL (direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement) Ile-de-France a reçu et instruit 294 dossiers. Sur les 252 qu’elle a jugés recevables, 145 ont eu une issue favorable au locataire.