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Investisseurs sur les charbons chauds.

Les investisseurs sur des charbons ardents

Investisseurs sur les charbons chauds.

Le Baromètre de la rentabilité locative dans 20 villes de France, pour un investissement de 200 000 euros

Un an déjà ! En décembre 2020, Mieux Vivre Votre Argent, épaulé par ses partenaires, lançait son Baromètre de la rentabilité locative. D’une périodicité trimestrielle, cet outil innovant a pour vocation de mesurer le vrai retour financier de la pierre dans les grandes villes et d’en suivre l’évolution. Tous les frais réellement supportés par un investisseur, des charges d’entretien à l’assurance impayés en passant par la fiscalité, sont pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette. L’occasion de montrer comment certains paramètres, telle la taxe foncière, influencent notablement la rentabilité finale d’un investissement locatif. Dans des communes comme Montpellier ou Grenoble, le poids de la fiscalité locale pèse plus de trois mois de loyers alors que, à Paris, cette pression représente moins d’un mois. Voilà qui tord le cou à pas mal d’idées reçues. Et permet d’éclairer d’un jour nouveau vos projets.

Les résultats de notre baromètre démontrent d’ailleurs que miser sur la capitale est un choix plus judicieux que les villes en vogue de la façade Atlantique. Dans ces communes de l’Ouest, la progression des loyers depuis le milieu de la précédente décennie n’a pas suivi l’envolée des prix de l’immobilier. Résultat, Nantes, Bordeaux et Rennes détiennent la palme de la plus faible rentabilité nette dans notre classement, à moins de 1,40 % (voir tableau). Par comparaison, Paris permet un retour de 1,75 %, dans la moyenne des vingt villes présentées.

Mais l’intérêt de notre baromètre ne s’arrête pas là. A travers des coups de projecteur sur certains marchés, comme ici Saint-Etienne (voir encadré ci-dessus), ainsi que par des analyses, cet outil se veut aussi un guide pour vous aider à prendre les bonnes décisions en cette période de bouleversements, notamment règlementaires. En quelques années, l’investissement locatif s’est considérablement complexifié. Et cela n’ira pas en s’arrangeant. La loi Climat votée l’an dernier contraint les propriétaires bailleurs de logements classés entre E et G à effectuer des travaux de rénovation énergétique. Sous peine de ne pas pouvoir augmenter les loyers (dès le 25 août 2022 pour les logements étiquetés F ou G) et d’être interdits de louer à partir de 2025.

N’attendez pas si votre bien est concerné. Entamez une rénovation, de préférence globale pour maximiser l’efficacité des travaux . Grâce aux aides (MaPrimeRénov’, primes énergies, etc.), vous diminuerez la note. Augmenter l’efficience du logement sécurisera votre investissement : la vacance locative sera réduite et votre bien se revalorisera. Si, malgré tout, l’effort financier est insurmontable, prévoyez de revendre pour repartir sur un nouveau projet.

N’hésitez pas non plus à vous faire accompagner, que ce soit dans la stratégie, la gestion ou même en déléguant entièrement. A noter : en matière de fiscalité, vous aurez intérêt, dans 85 % des cas, à opter pour le régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP), au réel. Faites des simulations. Grâce notamment à l’amortissement de la valeur du bien et à la déductibilité des travaux, les économies d’impôt seront importantes.