Catégories
epargne pierre

Les plus-values boursières

Les plus-values boursières

Le contribuable doit les déclarer sur l’imprimé 2042 normal page 3, ou le 2042 complémentaire page 2. Pour certaines opérations complexes, il doit aussi remplir le 2074 et reporter les calculs dans l’imprimé 2042 complémentaire.

Les plus-values boursières

La règle générale

Deux régimes d’imposition possibles

Les plus-values réalisées par les particuliers à l’occasion de la cession de valeurs mobilières ou de droits sociaux sont passibles de l’impôt sur le revenu selon le système du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 %, auquel il convient d’ajouter les cotisations sociales de 17,2 %, soit 30 % de prélèvements. Sur option globale pour ses revenus mobiliers et plus-values, le contribuable peut préférer le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il pourra alors prétendre à l’abattement pour durée de détention, uniquement accordés aux cessions de titres acquis avant le 1er janvier 2018. Il est égal à 50 % du montant des gains nets lorsque les titres sont détenus depuis au moins deux ans et moins de huit ans à la date de la cession, et de 65 % lorsqu’ils sont détenus depuis au moins huit ans. Un abattement majoré s’applique à la cession de titres de PME que le contribuable a souscrits dans les dix ans de leur création. Il est de 50 % lorsque les titres sont détenus depuis au moins un an et moins de quatre ans, de 65 % s’ils sont détenus depuis au moins quatre ans et moins de huit ans, et de 85 % s’ils sont détenus depuis au moins huit ans.

Par ailleurs, les plus-values de cession de titres réalisées par les dirigeants partant à la retraite sont réduites d’un abattement fixe de 500 000 euros quelles que soient les modalités d’imposition (PFU ou barème progressif). Il n’est pas cumulable avec les abattements proportionnels et s’applique pour l’ensemble des gains afférents à une même société et non par cession. Ainsi, en cas de cessions échelonnées, même au cours d’années différentes, le cédant ne bénéficie que d’un seul abattement de 500 000 euros pour l’ensemble. Ces différents choix devront être effectués lors de la déclaration des revenus.

L’intérêt d’opter pour le barème progressif

Dans la grande majorité des cas, mieux vaut opter pour le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Mais pour le contribuable peu imposé, cette assertion n’est pas si évidente et il doit s’astreindre à quelques calculs avant de faire son choix. En effet, en cas d’option pour le barème progressif, les plus-values sont taxées au taux marginal. Le contribuable devra donc comparer les deux régimes d’imposition mais sa tâche sera compliquée par le fait que ses autres revenus mobiliers (intérêts, dividendes) seront soumis au même régime puisque son option est globale et que, pour eux, le résultat pourra être défavorable (voir exemple).

L’option est favorable aux contribuables peu imposés ou/ et bénéficiant des abattements au taux les plus élevés, ainsi que le montre le tableau ci-dessous. Il donne le taux réel d’impôt en cas d’application du barème progressif avec droit à abattement. Attention, ce tableau ne prend pas en compte les prélèvements sociaux et, en cas d’option pour le barème progressif, la part de CSG déductible.

Le prix d’acquisition

Calcul du prix d’achat des titres

Pour les titres achetés en Bourse, le contribuable doit retenir le prix d’achat majoré des frais divers. Les frais à prendre en compte sont ceux de courtage, les commissions (notamment celles versées en rémunération des services de règlement différé), les honoraires d’experts, les droits d’enregistrement et les frais d’actes. Pour des titres acquis avant le 1er janvier 1987, ces frais peuvent être évalués forfaitairement à 2 %. Pour les titres acquis par succession ou donation, le contribuable doit normalement retenir la valeur mentionnée dans la déclaration de succession. Il peut y ajouter les honoraires du notaire, les frais d’acte et les droits de succession ou donation. Seule la quote-part des frais correspondants est retenue. Pour la déterminer, il faut appliquer aux frais globaux de succession le rapport existant entre la valeur des titres et le montant global de l’actif successoral. Attention, en cas de donation, le contribuable n’est pas autorisé à retenir les droits et frais payés si le donateur les a pris en charge. Il convient de remplir les cases 520 à 524 de l’imprimé 2074.

Méthode de la moyenne pondérée en cas d’acquisitions successives

Lorsque vous avez acheté des titres d’une même société à des cours différents, vous devez déterminer le prix d’achat selon la méthode du prix moyen pondéré. Cette technique permet de tenir compte de l’acquisition d’un titre d’une même société à plusieurs reprises à des valeurs différentes. Pour le calcul de la plus-value, le prix d’achat correspond alors à la moyenne des différents cours d’acquisition (voir exemple). L’objectif consiste à fixer une référence pour calculer les gains réalisés, notamment si vous devez solder seulement une partie de votre position. Si, dans le lot, vous avez bénéficié d’actions gratuites, il faut les comptabiliser avec un prix de revient nul. Remplissez la case 521 de l’imprimé 2074.

Evaluation forfaitaire de titres anciens

Pour les titres acquis avant le 1er janvier 1996, le contribuable a pu opter pour l’attribution d’un prix de revient forfaitaire égal à 85 % du dernier cours connu au 29 décembre 1995. Cette option, qui porte sur l’ensemble des titres cotés détenus au 31 décembre 1995, s’applique automatiquement aux plus-values dégagées sur ces titres en 2021. Le prix des titres cotés acquis avant le 1er janvier 1979 peut également faire l’objet d’une évaluation forfaitaire. Le contribuable peut substituer au prix d’acquisition (ou à la valeur déclarée lors d’une mutation à titre gratuit) le cours au comptant le plus haut de l’année 1978. S’agissant des seules actions françaises, il peut également retenir le cours moyen de cotation au comptant pendant l’année 1972.

L’imputation des pertes

Modalités d’imputation des moins-values

Les moins-values dégagée en 2021 peuvent être déduites. L’imputation n’est jamais possible sur le revenu global. Elle est effectuée sur les gains de même nature réalisés la même année ou par report sur ceux des dix années suivantes. En cas de solde négatif (moins-value annuelle globale), l’excédent de moins-values non imputé est reporté et imputable sur les plus-values des dix années suivantes. En cas de solde positif (plus-value annuelle globale) et en présence de moins-values reportées imputables, le solde est réduit, dans la limite de son montant, de ces moins-values, les plus anciennes s’imputant en priorité. Lorsque l’imputation des moins-values laisse subsister des plus-values taxables, ces dernières sont réduites, le cas échéant, des abattements pour durée de détention. Il faut remplir un formulaire 2074-CMV.

Pertes à la clôture d’un PEA de plus de cinq ans

Si le capital est inférieur aux versements réalisés pendant cinq ans, le contribuable est en moins-value. Cette perte est imputable sur des plus-values de même nature réalisées hors PEA en 2021 ou lors des dix années suivantes. A condition d’avoir cédé tous les titres du PEA et de l’avoir clôturé. Il faut remplir les cases 713 à 718 de l’imprimé 2074. Si la banque a déjà effectué ces calculs, remplissez la case VH du 2042.

Divorce et pertes sur cession de titres pendant le mariage

Chaque ex-époux, devenu imposable distinctement, impute les moins-values reportables des années précédentes provenant de biens propres et la moitié des moins-values afférentes aux biens de la communauté conjugale. Cette règle est peu connue des banques, il faut leur demander un nouvel imprimé fiscal unique afin de reporter la bonne somme (case VH, cadre 3, page 3 de la 2042).

Catégories
epargne pierre

Investisseurs sur les charbons chauds.

Les investisseurs sur des charbons ardents

Investisseurs sur les charbons chauds.

Le Baromètre de la rentabilité locative dans 20 villes de France, pour un investissement de 200 000 euros

Un an déjà ! En décembre 2020, Mieux Vivre Votre Argent, épaulé par ses partenaires, lançait son Baromètre de la rentabilité locative. D’une périodicité trimestrielle, cet outil innovant a pour vocation de mesurer le vrai retour financier de la pierre dans les grandes villes et d’en suivre l’évolution. Tous les frais réellement supportés par un investisseur, des charges d’entretien à l’assurance impayés en passant par la fiscalité, sont pris en compte dans le calcul de la rentabilité nette. L’occasion de montrer comment certains paramètres, telle la taxe foncière, influencent notablement la rentabilité finale d’un investissement locatif. Dans des communes comme Montpellier ou Grenoble, le poids de la fiscalité locale pèse plus de trois mois de loyers alors que, à Paris, cette pression représente moins d’un mois. Voilà qui tord le cou à pas mal d’idées reçues. Et permet d’éclairer d’un jour nouveau vos projets.

Les résultats de notre baromètre démontrent d’ailleurs que miser sur la capitale est un choix plus judicieux que les villes en vogue de la façade Atlantique. Dans ces communes de l’Ouest, la progression des loyers depuis le milieu de la précédente décennie n’a pas suivi l’envolée des prix de l’immobilier. Résultat, Nantes, Bordeaux et Rennes détiennent la palme de la plus faible rentabilité nette dans notre classement, à moins de 1,40 % (voir tableau). Par comparaison, Paris permet un retour de 1,75 %, dans la moyenne des vingt villes présentées.

Mais l’intérêt de notre baromètre ne s’arrête pas là. A travers des coups de projecteur sur certains marchés, comme ici Saint-Etienne (voir encadré ci-dessus), ainsi que par des analyses, cet outil se veut aussi un guide pour vous aider à prendre les bonnes décisions en cette période de bouleversements, notamment règlementaires. En quelques années, l’investissement locatif s’est considérablement complexifié. Et cela n’ira pas en s’arrangeant. La loi Climat votée l’an dernier contraint les propriétaires bailleurs de logements classés entre E et G à effectuer des travaux de rénovation énergétique. Sous peine de ne pas pouvoir augmenter les loyers (dès le 25 août 2022 pour les logements étiquetés F ou G) et d’être interdits de louer à partir de 2025.

N’attendez pas si votre bien est concerné. Entamez une rénovation, de préférence globale pour maximiser l’efficacité des travaux . Grâce aux aides (MaPrimeRénov’, primes énergies, etc.), vous diminuerez la note. Augmenter l’efficience du logement sécurisera votre investissement : la vacance locative sera réduite et votre bien se revalorisera. Si, malgré tout, l’effort financier est insurmontable, prévoyez de revendre pour repartir sur un nouveau projet.

N’hésitez pas non plus à vous faire accompagner, que ce soit dans la stratégie, la gestion ou même en déléguant entièrement. A noter : en matière de fiscalité, vous aurez intérêt, dans 85 % des cas, à opter pour le régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP), au réel. Faites des simulations. Grâce notamment à l’amortissement de la valeur du bien et à la déductibilité des travaux, les économies d’impôt seront importantes.